Assalamualaikum dan salam sejahtera kepada semua pembaca setia blog saya! Apa khabar hari ini? Harapnya semua sihat dan ceria selalu ya.
Hari ini, saya nak kongsi satu topik yang sentiasa menjadi bualan hangat, terutamanya bagi kita yang sedang merancang untuk memiliki rumah impian. Topik yang saya maksudkan ini adalah mengenai bagaimana bank menentukan jumlah maksimum pinjaman perumahan yang layak kita dapatkan.
Jujur saya katakan, ramai di antara kita yang kadang-kadang keliru atau kurang faham tentang kriteria-kriteria ini, betul tak? Iyalah, membeli rumah ini bukan macam beli barang runcit, ia melibatkan komitmen kewangan yang besar dan jangka panjang.
Berdasarkan pengalaman saya sendiri dan juga perkongsian daripada rakan-rakan yang baru selesai proses pembelian rumah, bukan semua permohonan pinjaman akan diluluskan dengan jumlah yang sama, walaupun gaji kita nampak ‘cantik’.
Ada banyak faktor tersembunyi yang sebenarnya mempengaruhi keputusan bank, dari kadar dasar semalaman (OPR) yang berubah-ubah, hinggalah kepada komitmen bulanan sedia ada kita.
Saya pernah dengar kisah kawan yang dah siap-siap pilih rumah, tapi terkejut bila tahu jumlah pinjaman yang diluluskan tak cukup untuk harga rumah impiannya.
Kecewa sungguh dia masa tu! Sebab itu, penting sangat untuk kita faham apa sebenarnya yang bank nilai. Kita perlu bijak merancang agar tak tersangkut di kemudian hari.
Dalam artikel kali ini, saya akan kupas tuntas mengenai pelbagai aspek penting yang bank ambil kira. Kita akan tengok apakah trend terkini dalam pasaran pinjaman perumahan di Malaysia, termasuk juga polisi-polisi baru yang mungkin diperkenalkan oleh Bank Negara Malaysia.
Saya akan berikan panduan yang jelas, supaya anda lebih bersedia dan yakin bila berhadapan dengan pegawai bank nanti. Jomlah kita sama-sama teroka rahsia di sebalik pengiraan had pinjaman perumahan ini!
Saya akan jelaskan secara terperinci untuk anda semua.
Pendapatan Bersih: Apa Bank Sebenarnya Nak Tengok?
Ini adalah asas kepada segala-galanya! Ramai antara kita yang cuma tengok gaji kasar sahaja, kan? Tapi sebenarnya, bank akan melihat pendapatan bersih kita, iaitu selepas ditolak caruman wajib seperti KWSP, SOCSO, dan juga cukai bulanan.
Apa yang tinggal itulah yang menjadi tumpuan utama mereka. Pengalaman saya sendiri, ada kawan yang gajinya nampak besar, tapi bila tengok slip gaji, banyak potongan sana sini, jadi pendapatan bersih dia taklah setinggi mana.
Akhirnya, had pinjaman yang diluluskan pun tak seberapa. Bank nak pastikan kita betul-betul ada kemampuan untuk membayar ansuran bulanan tanpa terbeban, jadi mereka perlu melihat gambaran sebenar kewangan kita.
Jangan terkejut kalau pendapatan tambahan yang kita rasa ‘boleh pakai’ tu tak semua diterima bulat-bulat oleh bank. Ini penting untuk kita tahu awal-awal supaya kita tak tersilap buat perkiraan.
Gaji Pokok atau Gaji Bersih?
Apabila kita bercakap tentang gaji, ada dua istilah utama yang sering disebut: gaji pokok dan gaji bersih. Gaji pokok ialah jumlah pendapatan sebelum sebarang potongan, manakala gaji bersih ialah apa yang kita terima dalam tangan selepas semua potongan wajib dibuat.
Bank-bank di Malaysia biasanya akan melihat kepada gaji bersih atau, lebih tepat lagi, pendapatan yang konsisten dan boleh dibuktikan melalui penyata bank atau slip gaji.
Pendapatan tambahan seperti elaun, komisyen, atau bonus mungkin akan diambil kira, tetapi dengan syarat ia konsisten dalam tempoh tertentu, selalunya 3 hingga 6 bulan terakhir.
Jadi, kalau ada elaun telefon atau elaun pengangkutan yang tetap setiap bulan, itu lebih mudah diterima berbanding komisyen yang tak menentu.
Pendapatan Tambahan: Adakah Ia Dikira?
Bab pendapatan tambahan ni memang selalu jadi persoalan. Ada yang bekerja lebih masa, ada yang buat kerja sampingan (freelance), atau ada perniagaan kecil-kecilan.
Bank akan menilai sama ada pendapatan tambahan ini stabil dan berterusan. Contohnya, kalau kita ada kerja lebih masa yang memang sentiasa ada setiap bulan dan boleh dibuktikan melalui slip gaji, kemungkinan besar bank akan ambil kira.
Tapi, kalau pendapatan tu jenis yang tak menentu atau bermusim, bank mungkin akan ambil peratusan yang lebih rendah, atau langsung tak ambil kira. Ini penting sebab bank nak mengurangkan risiko, jadi mereka akan lebih cenderung kepada pendapatan yang boleh dijangka.
Jadi, kalau ada rancangan nak beli rumah, cuba stabilkan dulu pendapatan tambahan tu dan pastikan ia boleh dibuktikan secara rasmi.
Komitmen Bulanan: Bebanan Hutang yang Ramai Terlepas Pandang
Ini antara faktor utama yang boleh buat permohonan pinjaman kita sangkut. Ramai yang excited nak beli rumah, tapi lupa nak kira komitmen bulanan sedia ada yang dah ‘makan’ sebahagian besar gaji.
Saya sendiri pun pernah terlepas pandang bab ni masa muda-muda dulu. Bila bank tengok kita dah ada banyak komitmen macam pinjaman kereta, pinjaman peribadi, kad kredit, atau PTPTN, ini akan menyebabkan Nisbah Khidmat Hutang (DSR) kita tinggi.
Kalau DSR kita terlalu tinggi, bank akan anggap kita berisiko untuk tak dapat bayar balik ansuran pinjaman perumahan. Jadi, sebelum kita melangkah ke bank, buatlah kira-kira dulu berapa komitmen bulanan yang dah ada.
Cuba bayangkan, kalau setiap bulan gaji kita dah banyak habis untuk bayar hutang lain, macam mana kita nak bayar ansuran rumah lagi, kan?
Nisbah Khidmat Hutang (DSR): Penentu Utama
Nisbah Khidmat Hutang, atau lebih dikenali sebagai DSR, adalah formula yang digunakan oleh bank untuk menentukan berapa peratus daripada pendapatan bersih kita yang digunakan untuk membayar semua hutang sedia ada, termasuklah ansuran pinjaman perumahan yang dipohon.
Kebanyakan bank mempunyai had DSR mereka sendiri, biasanya antara 60% hingga 70%. Maksudnya, kalau gaji bersih kita RM5,000, dan DSR had bank adalah 70%, ini bermakna jumlah keseluruhan ansuran bulanan kita (termasuk ansuran rumah yang baru) tak boleh lebih daripada RM3,500.
Kalau lebih, memang susah nak lepas. Ini adalah salah satu sebab utama mengapa permohonan pinjaman perumahan boleh ditolak, walaupun gaji nampak tinggi.
Hutang Kecil Pun Boleh Jejaskan Peluang
Jangan pandang rendah pada hutang-hutang kecil seperti bayaran bil telefon bulanan yang tinggi, ansuran gajet terbaru, atau penggunaan kad kredit yang maksima setiap bulan.
Walaupun nampak kecil, kesemuanya ini akan menyumbang kepada DSR kita. Saya pernah lihat satu kes di mana seorang rakan terpaksa menunda pembelian rumahnya hanya kerana hutang kad kredit yang terkumpul agak tinggi.
Jadi, sebelum kita merancang untuk membeli rumah, eloklah kalau kita cuba kurangkan atau jelaskan dahulu mana-mana hutang yang boleh. Ingat, setiap sen hutang akan mengurangkan kemampuan kita untuk mendapatkan pinjaman perumahan yang lebih besar.
Kadar Faedah dan OPR: Gelombang Pasaran yang Mempengaruhi
Pasaran kewangan ni memang macam ombak, ada naik turunnya. Dan yang paling mempengaruhi adalah Kadar Dasar Semalaman (OPR) yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM).
Bila OPR naik, kadar faedah pinjaman pun akan ikut naik. Ini bermakna, ansuran bulanan yang perlu kita bayar akan jadi lebih tinggi. Secara tak langsung, ia akan mengurangkan jumlah maksimum pinjaman yang bank boleh bagi kepada kita.
Saya masih ingat lagi bila OPR naik beberapa kali dalam setahun dua ni, ramai kawan-kawan yang baru nak beli rumah mengeluh sebab tiba-tiba ansuran bulanan rumah impian mereka jadi mahal.
Ini adalah realiti yang perlu kita hadapi dan faham.
OPR dan Kesannya Kepada Ansuran Bulanan
Kadar Dasar Semalaman (OPR) adalah kadar faedah rujukan utama di Malaysia. Apabila BNM menaikkan OPR, bank-bank komersial akan turut menaikkan Kadar Pinjaman Asas (BLR) atau Kadar Faedah Asas (BR) mereka.
Kesannya, kadar faedah untuk pinjaman perumahan kita juga akan meningkat. Peningkatan ini bermakna ansuran bulanan yang kita perlu bayar akan menjadi lebih tinggi untuk jumlah pinjaman yang sama.
Oleh itu, untuk mengekalkan DSR yang sama, bank mungkin terpaksa mengurangkan jumlah pinjaman yang mereka layak berikan kepada kita. Ini adalah dinamik pasaran yang sangat penting untuk kita fahami dan sentiasa peka.
Perubahan Kadar Faedah: Risikonya Bagaimana?
Apabila kita mengambil pinjaman perumahan, terutamanya dengan kadar faedah berubah (variable rate), kita terdedah kepada risiko perubahan OPR. Jika OPR meningkat secara berterusan, ansuran bulanan kita akan turut meningkat.
Ini boleh menjejaskan kestabilan kewangan kita jika kita tidak bersedia. Oleh itu, penting untuk kita membuat perancangan kewangan yang kukuh dan mempunyai sedikit simpanan kecemasan sebagai penampan.
Saya selalu nasihatkan kawan-kawan agar sentiasa mengikuti berita kewangan dan pengumuman dari BNM supaya kita dapat menjangka perubahan ini dan tidak terkejut di kemudian hari.
Skor Kredit CCRIS & CTOS: Cermin Kewangan Peribadi Anda
Ini ibarat rekod prestasi kewangan kita. Setiap kali kita mohon pinjaman atau kad kredit, bank akan semak laporan CCRIS (Central Credit Reference Information System) dan CTOS kita.
Laporan-laporan ni menunjukkan sama ada kita jenis yang bayar hutang on-time, ada tunggakan ke tak, dan berapa banyak komitmen kewangan yang kita ada.
Jujur saya cakap, ini adalah salah satu faktor penentu paling besar. Kalau ada rekod buruk macam bayar lewat atau tak bayar langsung, memang bank akan pandang serong.
Saya pernah ada pengalaman sendiri, ada tunggakan bil telefon lama yang saya terlupa, rupanya itu pun boleh menjejaskan skor kredit saya! Nasib baik sempat settlekan sebelum mohon pinjaman rumah.
Kenali CCRIS dan CTOS Anda
CCRIS adalah sistem pangkalan data yang dikendalikan oleh Bank Negara Malaysia, yang menyimpan maklumat kredit peminjam dari semua institusi kewangan di Malaysia.
Maklumat ini termasuklah status pinjaman (termasuk PTPTN, pinjaman kereta, pinjaman peribadi, kad kredit) dan sebarang tunggakan. CTOS pula adalah agensi pelaporan kredit swasta yang turut mengumpul maklumat kredit daripada pelbagai sumber, termasuk berita kebankrapan dan saman.
Kedua-dua laporan ini sangat penting kepada bank kerana ia memberikan gambaran menyeluruh tentang disiplin kewangan kita. Mendapatkan laporan ini secara berkala dan memastikan tiada kesilapan adalah satu langkah proaktif yang bijak.
Kesan Rekod Buruk dan Cara Memperbaiki
Rekod kredit yang buruk, seperti tunggakan bayaran, status muflis, atau sejarah hutang lapuk, akan serta-merta mengurangkan peluang kita untuk mendapatkan pinjaman perumahan.
Bank akan melihat kita sebagai peminjam berisiko tinggi. Walaupun kita mempunyai pendapatan yang tinggi, rekod kredit yang kurang memuaskan boleh menjadi penghalang besar.
Untuk memperbaikinya, langkah pertama adalah jelaskan semua tunggakan, kemudian pastikan bayaran hutang dibuat tepat pada masanya secara konsisten. Ambil masa sekurang-kurangnya 6 bulan hingga setahun untuk membina semula rekod kredit yang baik.
Kesabaran dan disiplin adalah kunci utama di sini.
Jenis Harta Tanah dan Lokasi: Nilai Jaminan di Mata Bank
Bukan cuma tentang kita sebagai peminjam saja, harta tanah yang kita nak beli tu pun main peranan penting dalam menentukan jumlah pinjaman. Bank akan nilai lokasi, jenis hartanah (kondominium, teres, banglo), usia bangunan, dan juga keadaan fizikalnya.
Contohnya, rumah di kawasan yang pesat membangun dan mempunyai potensi nilai yang tinggi, selalunya lebih mudah dapat pinjaman berbanding rumah di kawasan yang terpencil atau kurang permintaan.
Saya perhatikan, bank lebih yakin nak bagi pinjaman kalau hartanah tu ada nilai pasaran yang stabil dan mudah dijual semula kalau apa-apa berlaku di kemudian hari.
Jadi, jangan main beli je, buat kajian sikit pasal hartanah yang kita minati tu.
Penilaian Harta dan Nilai Pasaran
Penilaian harta tanah adalah proses di mana penilai profesional (valuer) akan menentukan nilai pasaran semasa bagi sesuatu hartanah. Bank akan menggunakan nilai ini sebagai rujukan utama untuk menentukan Margin Pembiayaan (LTV).
Jika nilai yang dinilai oleh bank lebih rendah daripada harga jual beli, maka jumlah pinjaman yang diluluskan mungkin akan berdasarkan nilai yang lebih rendah itu.
Ini bermakna kita mungkin perlu mengeluarkan deposit yang lebih tinggi. Jadi, penting untuk kita faham bahawa penilaian bank mungkin berbeza sedikit dengan harga yang penjual tawarkan.
Lokasi Strategik dan Potensi Pertumbuhan
Lokasi hartanah memainkan peranan besar dalam penilaian bank. Hartanah di lokasi strategik, seperti berdekatan dengan kemudahan awam (sekolah, hospital, pusat membeli-belah), jaringan pengangkutan yang baik (LRT, MRT, lebuh raya), dan di kawasan yang sedang membangun, biasanya mempunyai nilai pasaran yang lebih tinggi dan potensi pertumbuhan yang baik.
Bank akan melihat ini sebagai aset yang lebih selamat untuk dijadikan cagaran. Sebaliknya, hartanah di lokasi yang kurang permintaan atau mempunyai masalah akses mungkin sukar untuk mendapatkan pinjaman dengan LTV yang tinggi.
Berikut adalah contoh faktor-faktor yang dipertimbangkan oleh bank:
| Faktor Penilaian Bank | Keterangan |
|---|---|
| Lokasi Hartanah | Kemudahan akses, pembangunan sekitar, permintaan pasaran. |
| Jenis Hartanah | Teres, kondominium, semi-D, banglo. |
| Usia Bangunan | Hartanah baharu atau terpakai, penyelenggaraan. |
| Keadaan Fizikal | Struktur bangunan, kerosakan, keperluan renovasi. |
| Potensi Sewaan | Jika hartanah itu untuk pelaburan. |
Margin Pembiayaan (LTV) dan Deposit: Duit Muka Itu Penting!
Margin Pembiayaan, atau dalam bahasa mudahnya LTV (Loan-to-Value), adalah peratusan daripada nilai hartanah yang bank sanggup pinjamkan kepada kita. Di Malaysia, LTV maksimum untuk pinjaman perumahan pertama biasanya sehingga 90%.
Ini bermakna, kalau harga rumah RM500,000, bank mungkin hanya akan pinjamkan RM450,000 sahaja. Baki RM50,000 tu, atau 10%, adalah deposit yang kita kena bayar sendiri.
Kalau kita tak ada deposit yang cukup, memang susah nak dapatkan pinjaman penuh. Pengalaman saya, lagi banyak deposit yang kita boleh bayar, lagi mudahlah proses pinjaman tu dan kadang-kadang boleh dapat kadar faedah yang lebih baik.
Konsep LTV dan Kesannya Kepada Pinjaman Anda
LTV adalah nisbah antara jumlah pinjaman yang diluluskan berbanding dengan nilai pasaran hartanah tersebut. Untuk pembeli rumah kali pertama, bank lazimnya menawarkan LTV sehingga 90%.
Namun, jika anda sudah memiliki dua pinjaman perumahan yang aktif, LTV untuk pinjaman ketiga mungkin dihadkan kepada 70% sahaja. Ini adalah polisi yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia untuk mengawal spekulasi hartanah.
Jadi, jika LTV yang ditawarkan bank lebih rendah daripada jangkaan anda, ia bermakna anda perlu menyediakan deposit yang lebih besar.
Strategi Mengumpul Deposit yang Cukup
Mengumpul deposit adalah cabaran besar bagi ramai orang, termasuklah saya dulu. Saya ingat lagi macam mana saya berhempas pulas menabung dan memotong perbelanjaan yang tidak perlu semata-mata untuk mengumpul duit muka.
Antara strategi yang boleh kita cuba adalah dengan menabung secara konsisten setiap bulan, mencari pendapatan sampingan, atau mempertimbangkan untuk menjual aset-aset yang tidak lagi digunakan.
Ada juga yang menggunakan pengeluaran KWSP Akaun 2 untuk deposit rumah, yang mana ia memang dibenarkan. Apa pun caranya, perancangan awal dan disiplin adalah kunci utama untuk memastikan kita mempunyai deposit yang mencukupi.
Usia dan Tempoh Pinjaman: Perancangan Jangka Panjang
Umur kita masa memohon pinjaman juga sangat mempengaruhi tempoh pinjaman yang bank boleh tawarkan. Di Malaysia, tempoh pinjaman perumahan maksimum biasanya sehingga 35 tahun atau sehingga peminjam mencapai umur 70 tahun, yang mana-mana tiba dahulu.
Jadi, kalau kita dah berumur sikit, contohnya 45 tahun, bank mungkin hanya akan bagi tempoh pinjaman maksimum 25 tahun saja. Tempoh pinjaman yang lebih pendek bermakna ansuran bulanan kita akan jadi lebih tinggi, dan ini secara langsung akan mempengaruhi DSR dan had pinjaman yang kita boleh dapat.
Had Umur dan Tempoh Pinjaman Maksimum
Had umur adalah faktor kritikal yang menentukan tempoh maksimum pinjaman perumahan. Misalnya, jika bank menetapkan had umur 70 tahun dan anda berumur 40 tahun, tempoh pinjaman maksimum yang boleh anda ambil adalah 30 tahun.
Jika anda berusia 50 tahun, tempoh maksimum adalah 20 tahun. Tempoh pinjaman yang lebih pendek bermaksud ansuran bulanan yang lebih tinggi. Ini penting untuk diketahui awal kerana ia secara langsung mempengaruhi kemampuan pembayaran balik dan juga jumlah pinjaman yang bank bersedia tawarkan.
Perancangan awal adalah sangat penting untuk memastikan anda tidak terkejut dengan tempoh pinjaman yang lebih singkat.
Tempoh Lebih Pendek vs. Ansuran Lebih Tinggi
Apabila tempoh pinjaman lebih pendek, ansuran bulanan yang perlu dibayar akan menjadi lebih tinggi, kerana jumlah pokok pinjaman perlu dijelaskan dalam masa yang lebih singkat.
Ini akan meningkatkan DSR anda, dan mungkin menyebabkan bank mengurangkan jumlah maksimum pinjaman yang boleh anda dapat. Sebaliknya, tempoh pinjaman yang lebih panjang akan mengurangkan ansuran bulanan, tetapi jumlah faedah yang dibayar sepanjang tempoh pinjaman akan menjadi lebih tinggi.
Saya selalu nasihatkan kawan-kawan untuk membuat simulasi pinjaman dengan tempoh yang berbeza-beza, supaya dapat melihat perbezaan ansuran bulanan dan memilih pilihan yang paling sesuai dengan kemampuan kewangan mereka.
Mengakhiri Bicara Ini
Nampaknya, kita dah sampai ke penghujung perkongsian kita hari ini. Jujur saya katakan, bab pinjaman perumahan ini memang nampak rumit pada mulanya, tapi bila kita dah faham setiap kriteria yang bank nilai, ia sebenarnya tidaklah sesukar yang disangka. Saya harap sangat perkongsian pengalaman dan tips-tips yang saya berikan ini dapat membuka mata dan memberikan panduan berguna kepada anda semua yang sedang merancang untuk memiliki rumah sendiri. Ingatlah, perancangan kewangan yang teliti dari awal adalah kunci utama untuk merealisasikan impian ini. Jangan putus asa, teruskan menabung dan perbaiki rekod kewangan anda. Tiada apa yang mustahil jika kita berusaha!
Info Berguna Yang Perlu Anda Tahu
1. Periksa laporan CCRIS dan CTOS anda secara berkala, sekurang-kurangnya setahun sekali, untuk memastikan tiada kesilapan atau rekod tunggakan yang anda terlepas pandang. Ini penting untuk menjaga ‘kesihatan’ kewangan anda.
2. Sentiasa bandingkan tawaran pinjaman perumahan dari pelbagai bank. Jangan terus terima tawaran pertama, kerana kadar faedah dan terma boleh berbeza-beza antara bank. Sedikit perbezaan pun boleh jimat banyak dalam jangka masa panjang!
3. Jika anda mempunyai hutang-hutang kecil seperti bil telefon atau kad kredit, cuba selesaikannya seberapa segera yang boleh. Ini akan membantu mengurangkan DSR anda dan meningkatkan peluang untuk pinjaman rumah.
4. Fahami perubahan Kadar Dasar Semalaman (OPR) oleh Bank Negara Malaysia. Kenaikan OPR boleh menjejaskan ansuran bulanan anda, jadi sentiasa peka dengan berita ekonomi negara.
5. Sediakan deposit yang lebih tinggi jika mampu. Selain dapat mengurangkan jumlah pinjaman, ia juga boleh membantu anda mendapatkan kadar faedah yang lebih kompetitif dan menunjukkan kepada bank bahawa anda adalah peminjam yang bertanggungjawab.
Ringkasan Penting
Secara ringkasnya, bank akan menilai pendapatan bersih, komitmen bulanan (terutama DSR), skor kredit CCRIS/CTOS, kadar faedah semasa (OPR), jenis dan lokasi hartanah, Margin Pembiayaan (LTV) serta usia dan tempoh pinjaman anda. Setiap faktor ini saling berkait rapat dalam menentukan jumlah maksimum pinjaman perumahan yang layak anda dapatkan. Dengan memahami kesemua elemen ini, anda boleh membuat persediaan rapi dan meningkatkan peluang untuk mendapatkan pinjaman yang diingini. Selamat maju jaya dalam memburu rumah impian anda!
Soalan Lazim (FAQ) 📖
S: Apa itu Debt Service Ratio (DSR) dan bagaimana ia mempengaruhi kelayakan pinjaman perumahan saya?
J: Ha, DSR ni memang selalu jadi bualan hangat bila kita cakap pasal pinjaman rumah. Senang cerita, DSR atau Nisbah Khidmat Hutang ini adalah formula penting yang bank gunakan untuk menilai berapa banyak pendapatan bersih bulanan kita yang dah ‘terikat’ dengan hutang-hutang lain.
Kiranya, bank nak tengok, setelah tolak semua hutang sedia ada, berapa baki duit yang kita ada untuk bayar ansuran rumah baru nanti. Kalau DSR kita tinggi, maksudnya banyak sangat duit kita dah terguna untuk bayar hutang lain, jadi peluang bank nak luluskan pinjaman rumah dengan jumlah yang kita nak tu memang tipis.
Pengiraan DSR ni agak mudah, tapi kesannya besar. Bank akan ambil jumlah semua komitmen bulanan anda (macam pinjaman kereta, pinjaman peribadi, kad kredit, PTPTN, dll.) dan bahagikannya dengan pendapatan bersih bulanan anda (gaji lepas tolak KWSP, SOCSO, PCB).
Lepas tu darab 100 untuk dapatkan dalam peratus. Contohnya, kalau gaji bersih anda RM5,000 dan jumlah komitmen bulanan anda RM2,000, DSR anda adalah 40% (RM2,000 / RM5,000 x 100%).
Kebanyakan bank di Malaysia biasanya akan tetapkan had DSR maksimum, ada yang 60%, ada yang 70%, bergantung pada polisi bank dan profil kewangan pemohon.
Kalau DSR anda rendah, lagi senanglah bank nak senyum dan luluskan pinjaman. Saya sendiri pernah nasihatkan kawan-kawan supaya cuba kurangkan komitmen hutang sebelum mohon pinjaman, memang nampak beza kelulusannya!
S: Bagaimana perubahan Kadar Dasar Semalaman (OPR) oleh Bank Negara Malaysia boleh memberi kesan kepada jumlah pinjaman yang saya boleh dapat?
J: Ini satu lagi faktor yang ramai terlepas pandang, tapi kesannya boleh buat kita menangis di bucu katil! OPR atau Overnight Policy Rate ni adalah kadar faedah penanda aras yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM).
Secara mudahnya, OPR ini adalah “harga sewa duit” yang bank-bank pinjam antara satu sama lain untuk semalaman. Bila BNM naikkan OPR, kos pinjaman untuk bank pun akan naik.
Jadi, secara tak langsung, bank akan turut naikkan kadar faedah pinjaman yang dikenakan kepada kita sebagai peminjam, termasuklah pinjaman perumahan. Bayangkan begini, kalau OPR naik, kadar faedah pinjaman rumah anda pun akan meningkat.
Ini bermakna, ansuran bulanan anda akan jadi lebih tinggi. Sebagai contoh, kenaikan OPR sebanyak 0.25% untuk pinjaman RM500,000 dengan tempoh 30 tahun boleh meningkatkan bayaran ansuran bulanan anda sebanyak lebih kurang RM71.
Dalam tempoh 30 tahun, jumlah faedah tambahan yang perlu dibayar boleh mencecah puluhan ribu ringgit! Kesannya kepada kelayakan pinjaman? Bila ansuran bulanan meningkat, ia akan “makan” lebih banyak daripada pendapatan bulanan anda, sekaligus mempengaruhi pengiraan DSR anda.
Jika DSR anda dah sedia tinggi, kenaikan OPR boleh menyebabkan anda tak lagi layak untuk jumlah pinjaman yang sama atau terpaksa kurangkan jumlah pinjaman yang dipohon.
Sebaliknya, kalau OPR turun, kadar faedah pun akan rendah, jadi ansuran bulanan pun akan berkurang. Ini boleh meningkatkan kuasa beli dan kelayakan pinjaman anda.
Ingat, OPR ni sentiasa berubah, jadi penting untuk kita peka dan ambil kira dalam perancangan kewangan kita. Saya selalu ingatkan diri sendiri dan pembaca, jangan buat keputusan berdasarkan keadaan OPR semasa sahaja, fikir jangka panjang!
S: Selain DSR dan OPR, ada tak tips lain yang boleh saya gunakan untuk meningkatkan peluang saya mendapatkan jumlah pinjaman perumahan yang lebih tinggi?
J: Sudah tentulah ada! Jangan risau kalau DSR atau OPR nampak macam ‘jerat’, kita masih ada cara lain untuk ‘cantikkan’ profil kewangan kita di mata bank.
Berdasarkan pengalaman saya berurusan dengan bank dan juga tips daripada perunding kewangan, ini beberapa ‘rahsia’ yang anda boleh cuba:
1. Bersihkan Rekod Kredit Anda: Ini paling asas dan penting.
Pastikan rekod CCRIS dan CTOS anda ‘bersih suci’. Elakkan sebarang tunggakan bayaran, walau untuk pinjaman kecil atau kad kredit. Bank memang akan semak rekod ni sampai ke lubang cacing tau!
Pembayaran balik hutang tepat pada masanya menunjukkan anda seorang peminjam yang bertanggungjawab. 2. Tunjukkan Rekod Simpanan Yang Konsisten: Bank suka tengok kita ada tabungan yang sihat dan konsisten.
Ini menunjukkan anda ada disiplin kewangan dan mampu menyimpan. Simpanan dalam akaun bank, ASB, Tabung Haji, unit amanah, atau pun fixed deposit, semua ini boleh jadi ‘mata bonus’ di mata bank.
Kadang-kadang, bank juga boleh tengok rekod simpanan sebagai bukti pendapatan sampingan jika anda tiada slip gaji formal untuk pendapatan tersebut. 3.
Pertimbangkan ‘Joint Loan’ atau Pinjaman Bersama: Kalau kelayakan anda seorang tak cukup, kenapa tak cuba mohon pinjaman bersama pasangan atau ahli keluarga terdekat?
Dengan menggabungkan pendapatan, DSR boleh jadi lebih rendah dan kelayakan pinjaman anda akan meningkat secara drastik. Ini memang strategi popular dan berkesan yang saya lihat ramai kawan-kawan gunakan.
4. Dedahkan Semua Sumber Pendapatan Yang Sah: Kalau anda ada pendapatan sampingan dari bisnes online, sewaan, atau kerja freelance, pastikan anda boleh buktikannya dengan penyata bank yang konsisten atau rekod cukai (LHDN e-filing).
Bank akan ambil kira pendapatan ini untuk meningkatkan kelayakan anda. Jangan pula nak sorok-sorok, rugi nanti! 5.
Pilih Bank Yang Sesuai Dengan Profil Anda: Setiap bank ada polisi dan kriteria DSR yang berbeza-beza. Ada bank yang lebih fleksibel, ada yang lebih ketat.
Jadi, janganlah main redah je. Buat kajian dulu, bandingkan tawaran, atau dapatkan nasihat daripada ejen hartanah atau perunding pinjaman yang dipercayai.
Mereka ni dah biasa dengan ‘perangai’ setiap bank, jadi mereka boleh bantu anda pilih bank yang paling sesuai dengan profil kewangan anda. Saya selalu cakap, “Biar lambat asal selamat, biar tak tahu tapi bertanya!” Jangan buang masa mohon bank yang dah confirm akan tolak.
Dengan mengikuti tips-tips ni, insya-Allah, peluang anda untuk mendapatkan pinjaman perumahan impian akan jadi lebih cerah! Ingat, kunci utama adalah perancangan awal dan disiplin kewangan.
